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Crédito Imobiliário

A casa própria é o sonho de muitos consumidores, pensando nisso, o Procon Uberaba esclarece algumas questões relacionadas ao crédito imobiliário, visando orientar o consumidor na escolha e na compra no imóvel desejado.

 
O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO?
É uma linha de empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e usados.

ESCOLHENDO A MELHOR LINHA DE CRÉDITO
Escolha o imóvel que pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH (Sistema Financeiro da Habitação, que consiste em uma linha de financiamento habitacional para pessoas físicas, disponível nos agentes financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança), SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, criado para financiar imóveis para pessoas físicas com utilização de recursos do mercado financeiro, bancos, financeiras, etc.), Carteira Hipotecária (linha de crédito com regras definidas por livre negociação no mercado, com maior liberdade em relação aos prazos, taxa de juros e preço do imóvel), Consórcio, entre outros.

Compare as opções disponíveis verificando:
- as taxas de juros cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no preço total financiado;
- se há cobrança de TAEG (Taxa Anual Efetiva Global, fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no financiamento), quais são e se encarecem muito o crédito;
- qual o índice de atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os contratos de construtoras e incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da construção civil (INCC, CUB, etc.) e no financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.). Bancos e instituições financeiras costumam utilizar a TR (Taxa Referencial, aquela que serve de referência nas transações financeiras realizadas no país). Nos jornais de grande circulação, encontramos informações diárias sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto efetivamente será o reajuste.

Fique Atento
- alguns bancos oferecem contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início ao final do contrato), mas normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais elevadas;
- alguns bancos cobram taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses do financiamento. Depois a parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e depois do reajuste;
- as cooperativas utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com financiamento próprio, geralmente com juros mais baixo, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser utilizado o financiamento através de instituição financeira.

RENDA FAMILIAR X PRESTAÇÃO
Em regra, os agentes financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no máximo 30% (trinta por cento) da renda familiar (soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel, menos os descontos da previdência (INSS) e Imposto de Renda). No entanto, se possível, procure não comprometer mais do que 15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga” durante todo o financiamento.

PRAZOS E AMORTIZAÇÃO
Os prazos de amortização (pagamento de uma determinada dívida em parcelas, seja mensais, bimestrais ou anuais) do financiamento variam, mas encontramos financiamentos a partir de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos.
O sistema mais comum de amortização utilizado nos financiamentos bancários é o SAC.
Nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras e nos contratos com taxas de juros pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price (tipo de plano em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o início do financiamento. As parcelas iniciais são menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização do financiamento é menor que os juros pagos).
O prazo de quitação da dívida pode ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada pagamento extra, existe uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de juros pago.
Caso decida quitar o contrato antes do final, saiba que:
- deve haver um desconto dos juros, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 52;
- nos contratos que utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros costumam informar no extrato mensal qual o valor para quitação do contrato naquele mês.

GARANTIAS
A Alienação Fiduciária (o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a quitação total do contrato. O comprador tem somente a posse do imóvel.), e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos financiamentos com recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras.
Algumas construtoras ou incorporadoras solicitam avalistas.

SEGUROS
Nos contratos de financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros:
MIP (Morte e Invalidez Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato;
DFI (Danos Físicos no Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as condições habitáveis do imóvel.

CONTRATO
Antes de assinar o contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer as dúvidas que surgirem. Fique atento especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para a rescisão contratual.

DESPESAS COM O FINANCIAMENTO
- Custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;
- Tarifas como a de avaliação do imóvel e abertura de cadastro;
- ITBI (Imposto sobre transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis feitas pelo SFH;
- Registro do contrato no Cartório de Imóveis.
Alguns bancos oferecem ao consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e à custa de Cartório. Verifique as condições e os limites desta linha de crédito.

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é formado por valores que os empregadores depositam na conta de cada trabalhador e corresponde a 8% por mês do salário do empregado.

Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:
- a compra da casa própria à vista,
- dar de entrada na compra,
- amortizar ou quitar o saldo devedor,

O recurso do FGTS não pode ser utilizado:
- se o interessado já possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH;
- na aquisição de um imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos de 03 (três) anos.
Existe um limite de valor do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente financeiro as regras de uso do recurso.

Fique Atento
- para operar no SFH, o banco precisa se autorizado pelo Banco Central;
- os encargos cobrados no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro;
- nos contratos com prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a Tabela Price;
- os contratos firmados com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e, quando tratar-se de primeira aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório imobiliário;
- as despesas de corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.

Fonte: Fundação Procon - SP